Объект 892 · idealista 111178136
Последний лот парцелляции: земля под дом в 700 м от моря
Tapia de Casariego, Астурия · 69 900 €
Кадастровая парцела RC 33070B004054740000GE · La Penela (CP La Marina), Tapia de Casariego, запад Астурии (Eo-Navia) · координата установлена по кадастру (43.548066, −6.975998), агентство INMOINVERSA/Global Inversa (Navia) · объявление на idealista. Строка в трекере — …/properties/892.
Вердикт в одном абзаце
Участок из парцелляции на шесть лотов, пять уже проданы; это последний свободный. Согласованное решение двух моделей: вести дальше при 69 900 € — но только через восемь обязательных вопросов, задаток не подписывать, пока документами не закрыты пункты 1–5.
Хорошо и проверено. Компактный угловой ромб ~35–38 м с фронтом на две улицы; море в 703 м (sea-статус ok) и 18 пляжей в ≤20 мин, ближайшие Serantes и Mexota в 1,24 км; госпиталь Jarrio 16 мин, съезд A-8 рядом — запад Астурии без серпантинов; FTTH-1000 у шести операторов в деревне; 54,6 €/м² — ниже городской Тапии; POLA/PESC участок не трогают (очерченное ядро — статутное исключение). AI-вердикты обеих моделей (claude-fable-5 и gpt-5.6-sol): MEDIUM / риск MEDIUM / FAIR_PRICE.
Плохо и тоже проверено. «Terreno urbano (solar)» — ложь: это SNU Núcleo Rural, максимум 300 м² застройки и два этажа с мансардой (не «3 alturas»), урбанизации и тротуаров нет. Право строить именно на этом лоте не доказано: раздел сделан впритык к лимиту в шесть нарезок. Продавец неизвестен, сайт агентства мёртв, от него зависит налог (ITP 8 % или IVA 21 % + AJD 1,2 % — разница ~9 000 €). За изгородью — Camping El Carbayín (227–350 мест, с 1982 года), в объявлении о нём ни слова. «5 минут пешком до пляжа» — на деле 13–16 мин.
И главное, на чём держится решение. Всё упирается в edificabilidad — можно ли вообще построить дом на этом лоте: это зависит от законности раздела на шесть лотов и от потолка роста деревни (ст. 228.4 PGO). Ни слои визора, ни наше чтение не обязывают — обязывает certificado urbanístico аюнтамьенто. Разбор урбанизма…
Что говорит трекер
Скоры живут в приложении: строка 892.
Скажем вслух, где трекер и досье расходятся. Компонент «цена» в скор не вошёл: у объекта нашлось всего два соседа по выборке, и value-компонент не считался — значит 74,8 держится на прочих критериях, а не на цене. Досье приходит к тому же осторожнее: «правдоподобно, но не доказано», потому что вокруг только цены предложения, а не реальных сделок, и цены пяти проданных лотов парцелляции продавец не раскрывает. Трекерная цена за м² (55) — это округление измеренных 54,6 €/м², не второе число.
Что решает покупку
- Certificado urbanístico аюнтамьенто. Письменно: núcleo rural, можно ли строить дом отдельно от соседних лотов, параметры (300 м², B+1+BC), и остались ли лицензии по потолку ст. 228.4. Без этого запроса edificabilidad не доказана — это заявление продавца, а не статус.
- Nota simple, продавец и налог. Кто хозяин по реестру, нет ли долгов и арестов, CIF/NIF продавца, и письменно — какой налог заложен в сделку: ITP 8 % (~5 600 €) против IVA 21 % + AJD 1,2 % (~15 500 €), разница около 9 000 €.
- Файл сегрегации на шесть лотов. Разрешение (штамп «…1-2011-0426…»), утверждённый план раздела, запись каждого лота в реестре и история исходного участка: закон разрешает максимум шесть нарезок, здесь ровно шесть — впритык, и раздел раньше/позже мог исчерпать лимит.
- Статус улиц и долги парцелляции. Обе улицы у углового лота — действительно муниципальные и существовали до плана (частный проезд не считается), плюс отступы 3 м/4 м и карман 5×2 м; и нет ли неисполненных обязательств парцелляции, которые перейдут покупателю.
- Сети, кемпинг и проверки места. Вода, канализация, свет, газ (NED España/Nortegas) — письменно, с точками и сметами (по PGO подключения за счёт покупателя); лицензия и планы Camping El Carbayín; затопляемость, радон, геотехника и ночной шум N-634/A-8 — измерить на визите в сезон.