La Penela №2

8 вопросов до задатка Las 8 preguntas antes de las arras

Вопросы отсортированы по важности (порядок сверен кросс-чеком). Испанские формулировки под каждым — готовый текст для переписки с агентством и мэрией. Задаток (arras) — только когда документами закрыты пункты 1–5, и с прописанным возвратом денег по остальным. El orden es la prioridad (ratificado en el contraste). Las formulaciones en español — para la correspondencia con la agencia y el ayuntamiento. Arras — sólo tras cerrar documentalmente los puntos 1–5, con condición expresa de devolución para el resto.

1. Мэрия: официальная справка по участку (certificado urbanístico). Запросить по кадастровому номеру 33070B00405474 и по номеру в реестре собственности, чтобы мэрия письменно подтвердила: весь участок — в деревне Penela (núcleo rural, официально очерченная деревня); на нём можно строить жилой дом отдельно от соседних лотов; максимум 300 м² и два этажа с мансардой; план действует, лицензии не приостановлены. И отдельно спросить простыми словами: план разрешает деревне вырасти максимум вдвое от числа домов, что были в ней при принятии плана (ст. 228.4) — сколько лицензий уже выдано и остались ли ещё? Если запас исчерпан — дом построить не дадут, какой бы хорошей ни была земля. Certificado urbanístico municipal de la parcela RC 33070B00405474 (y finca registral): clasificación SNU-NR, edificabilidad independiente para vivienda unifamiliar, parámetros aplicables, ausencia de suspensión de licencias, y capacidad restante de licencias del núcleo conforme al art. 228.4 del PGO.
2. Продавец: выписка из реестра (nota simple) + кто подписывает. Свежая выписка покажет: кто настоящий хозяин, нет ли долгов и арестов на участке, совпадает ли площадь. Плюс: документ, по которому продавец сам его приобрёл; ИНН (CIF/NIF) продавца; право подписанта подписывать; письменный договор агентства с продавцом; на чей счёт идёт задаток. И письменно — какой налог заложен в сделку (8 % ITP или 21 % IVA + 1,2 % AJD) и входит ли он в 69 900 €. Nota simple actualizada, título de adquisición, CRU, certificación catastral y estado de coordinación; identidad y poderes del vendedor, mandato escrito de la agencia, depósito; tratamiento fiscal propuesto por escrito (IVA/TPO/AJD) y si está incluido en el precio.
3. Документы о разделе участка на шесть лотов. Эти шесть лотов когда-то нарезали из одного большого участка — такой раздел называется сегрегацией и требует муниципальной лицензии. Запросить полный комплект: разрешение (номер и дата — на плане из объявления виден штамп «…1-2011-0426…»), утверждённый план раздела, условия и подтверждение, что они выполнены, запись каждого из шести лотов в реестре. Важно: закон разрешает нарезать из одного участка максимум шесть — здесь ровно шесть, впритык. Если исходный участок делили ещё раньше или позже — лимит мог быть превышен, и тогда право строить под вопросом. Поэтому нужна и история исходного участка. Expediente completo y firme de la licencia de parcelación/segregación de los seis lotes, proyecto aprobado, finca matriz e inscripciones registrales individuales; confirmación de que la parcela nº 2 conserva edificabilidad no consumida y de que la matriz no sufrió segregaciones anteriores (máximo legal: seis).
4. Мэрия: обе улицы у участка — действительно муниципальные и существовали до плана. Строить можно только на участке с выездом на существующую публичную улицу — частный проезд или «право прохода» не считаются. Заодно взять официальные красные линии и уровни улиц (alineaciones y rasantes) и попросить план пятна застройки: от границ надо отступать 3 м, от оси каждой улицы 4 м — у углового участка это режет пятно с двух сторон; у въезда нужен карман 5×2 м вне забора. Confirmación de que ambos frentes son viales públicos existentes a la entrada en vigor del PGO; alineaciones y rasantes oficiales, retranqueos, cesiones y apartadero 5×2 m; plano acotado del envolvente edificable.
5. Мэрия: не висят ли на лоте общие обязательства парцелляции. Иногда при разделе на лоты продавца обязывают доделать улицы и сети, отдать муниципалитету полосу земли или деньги, содержать общие сети. Спросить прямо: есть ли по этой парцелляции такие условия, все ли выполнены, нет ли долгов, которые перейдут покупателю. ¿Existe Plan Especial, convenio urbanístico, proyecto de urbanización, garantías pendientes, cesiones, entidad de conservación o servicios compartidos que afecten al lote nº 2?
6. Сети — письменно, с точками подключения и ценами. Не «в деревне есть», а «на границе этого лота есть, подключение стоит столько-то»: вода, канализация (и на какой глубине труба — от этого зависит, потечёт ли самотёком), электричество, интернет. Отдельно газ: сеть в муниципалитете Tapia есть (оператор — NED España, группа Nortegas), но доходит ли она до этой деревни — неизвестно; запросить письменное подтверждение и цену подключения. По плану все подключения — за счёт покупателя. Relación escrita de redes a pie de parcela con puntos de conexión y presupuestos vinculantes: agua, saneamiento (cota de acometida), electricidad, telecomunicaciones y gas natural (consulta expresa a NED España Distribución Gas / Nortegas sobre esta parcela); titularidad y recepción municipal de las redes.
7. Проверки самой земли и места. Не затапливает ли (рядом малый ручей), радон (Астурия — радоновый регион, влияет на конструкцию пола), грунты под фундамент, не было ли свалки/загрязнения, нет ли охранных зон и археологии, и шум от N-634 и A-8 — послушать на месте вечером и в сезон. Comprobaciones sectoriales: inundabilidad/DPH, radón, geotecnia, suelos contaminados, patrimonio, servidumbres; ruido de N-634/A-8 en visita nocturna y estival.
8. Кемпинг за забором: что у него за лицензия и какие планы. Сколько мест разрешено на самом деле (реестр туризма говорит 227, сайт мэрии — 350), какие именно участки он занимает (не куплен ли под него соседний лот №1), до скольки работает кафе, были ли жалобы, не планирует ли расширяться. И самому приехать в разгар сезона — днём и вечером — послушать, до подписания задатка. Licencia de actividad y aforo autorizado del Camping El Carbayín, parcelas que ocupa (¿incluye el lote nº 1?), expedientes o quejas, planes de ampliación; visita en temporada alta antes de las arras.

Задаток (arras) — только с точным указанием участка по реестру и кадастру, и с прописанным возвратом денег, если ответы на вопросы 1–5 окажутся плохими. Las arras — sólo con identificación exacta de la finca registral y la RC, y con condición expresa de devolución si los puntos 1–5 no se confirman.